Επιλογή οικοπέδου για ανέγερση σπιτιού

Για να αγοράσετε ένα οικόπεδο με το μάτι μόνο σε χαμηλή τιμή σημαίνει να καταδικάζετε τον εαυτό σας σε μακροπρόθεσμη υπέρβαση περισσότερων από δώδεκα σοβαρών προβλημάτων. Αυτό ισχύει και για δυσκολίες με τη νομιμότητα της συναλλαγής. Τι πρέπει να προσέξετε όταν αγοράζετε ένα οικόπεδο για την κατασκευή ενός κτιρίου κατοικιών, θα εξετάσουμε λεπτομερέστερα.

Τα μεγέθη των τυπικών εξοχικών σπιτιών στις περισσότερες περιπτώσεις είναι 5-6 στρέμματα. Πρόκειται για τετράγωνα ή ορθογώνια οικόπεδα που πωλούνται από το κράτος, τις τοπικές αρχές και άλλους ιδιοκτήτες (πολίτες της Ρωσίας και εταιρείες). Σε αστικές συνθήκες με σημαντικά μεγαλύτερη πυκνότητα πληθυσμού, τα οικόπεδα που έχουν απομείνει μετά την κατεδάφιση παλαιών κατοικιών και άλλων τύπων κτιρίων μπορεί να είναι 1-5 στρέμματα. Τα οικόπεδα, στα οποία χτίστηκαν προηγουμένως κτίρια 2-3 διαμερισμάτων με κοινές αυλές, μπορούν να έχουν αυθαίρετη έκταση, για παράδειγμα, 2,2 εκατοντάδες τετραγωνικά μέτρα (10x22 m).

Εάν έχετε μια τριγωνική (στη στροφή) ή ανομοιόμορφη τετραγωνική κατανομή, τότε μπορεί να προκύψουν δυσκολίες με την κατασκευή ενός κτιρίου κατοικιών (σπίτι για μόνιμη κατοικία). Είναι λογικό να μειώνεται η πραγματική τιμή του πωλητή ενός τέτοιου ιστότοπου, για παράδειγμα, κατά 30%, δικαιολογώντας μια τέτοια "πτώση τιμής" σε μη τυποποιημένη μορφή.

Ας είναι, για παράδειγμα, υπάρχει ένα τμήμα με τη μορφή ορθογώνιου τριγώνου, τα σκέλη του οποίου είναι 10 και 50 m. Το εμβαδόν ενός ορθογωνίου με τέτοιες πλευρές θα ήταν ίσο με 500 m2 (5 στρέμματα). Ας υποθέσουμε ότι έχετε ένα τμήμα τριγωνικού σχήματος με πλευρές 50 μ. Η υποτείνουσα ενός τέτοιου τριγώνου θα ήταν ίση με 51 μ. Το εμβαδόν είναι 2,5 στρέμματα. Θα ήταν δύσκολο να χτιστεί, ας πούμε, ένα σπίτι με διαστάσεις τουλάχιστον 10x10 m σε μια τέτοια τοποθεσία - ο οικοδόμος (και ο ιδιοκτήτης) θα ξεπερνούσε τα σύνορά του. Επομένως, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να κάνει το σπίτι στενό, για παράδειγμα, 4x8 m και να προσαρμόσει την υπόλοιπη περιοχή για κήπο, λαχανόκηπο και βοηθητικά δωμάτια - σύμφωνα με τα σύγχρονα πρότυπα για την εξοχική και προαστιακή κατασκευή, το σπίτι δεν πρέπει να είναι ακριβώς δίπλα στα όρια του διπλανού οικοπέδου.

Η κατασκευή θα αποδώσει σε πετρώδη και τσερνοζεμέ εδάφη, τα οποία είναι σταθερά. Ένας πήλινος λόφος, ο οποίος μπορεί, για παράδειγμα, να «συρθεί μακριά» κατά τη διάρκεια παρατεταμένων βροχοπτώσεων ή υψηλών υδάτων σε ορεινά ποτάμια, δεν θα αντέξει τη δομή - θα «επιπλέει» μαζί της. Και επίσης δεν μπορείτε να χτίσετε ένα σπίτι σε αμμώδη εδάφη, για παράδειγμα, εάν πρόκειται για αμμόλοφους της ερήμου - η κινούμενη άμμος που μεταναστεύει από μέρος σε μέρος μπορεί απλά να το γεμίσει.

Η στάθμη των υπόγειων υδάτων δεν πρέπει να περνά σε άμεση γειτνίαση με την επιφάνεια της γης. Ένα υψηλό επίπεδο εμφάνισης υπόγειων υδάτων ενέχει κίνδυνο για το θεμέλιο - δεν θα είναι δυνατό να το αδιαβροχοποιήσετε πλήρως από αυτό και το σπίτι θα θεωρηθεί πλημμυρισμένο από κάτω, γεγονός που θα περιπλέξει πολύ τη μεταπώλησή του.

Εδώ είναι πιο σωστό να ρωτήσετε πού είναι αδύνατο (δεν επιτρέπεται) να χτιστεί. Τέτοιες εκτάσεις περιλαμβάνουν:

1. έδαφος των δρόμων - περιλαμβάνει αυτοκινητόδρομους και σιδηροδρόμους, συμπεριλαμβανομένων των αναχωμάτων τους.
2. γη που διατίθεται για πολυώροφη οικιστική ή βιομηχανική κατασκευή·
3. την περιοχή που γειτνιάζει με αεροδρόμια, στάδια, βενζινάδικα ή άλλες εγκαταστάσεις κοινωνικής σημασίας·
4. θέσεις κάτω από γραμμές ηλεκτρικής ενέργειας, περιοχή αυτοκινητοδρόμων (αγωγοί, ηλεκτρικά καλώδια και καλώδια σήματος).
5. γη που κατασχέθηκε παράνομα στο έδαφος του Ρωσικού Δασικού Ταμείου·
6. εδάφη που κόπηκαν παράνομα από γείτονες.
7. στρατηγικά ύψη που δίνονται στις τηλεπικοινωνίες, τις στρατιωτικές εγκαταστάσεις και πολλά άλλα.
8. σκουπίδια και πυρηνικές, στρατιωτικές χωματερές·
9. λωρίδες γης κοντά σε νεκροταφεία ή στην επικράτειά τους·
10. περιοχή των εγκαταστάσεων επεξεργασίας εγκαταστάσεων και εργοστασίων·
11. λωρίδες γης πιο κοντά από 200 μέτρα από τις ακτές των ποταμών, λιμνών και δεξαμενών, θαλασσών και ωκεανών.

Η γη κατάλληλη για την κατασκευή εξοχικής κατοικίας ή εξοχικής κατοικίας πρέπει να είναι προσβάσιμη από κοντινές πόλεις και κωμοπόλεις. Η ανέγερση ενός σπιτιού στην άκρη ενός δάσους, ακόμη και αν έχει ληφθεί η άδεια του RF Forest Fund, είναι απίθανο να είναι για μόνιμη κατοικία - ένα άτομο είναι κοινωνικό ον. Κανείς δεν θα θέλει κυριολεκτικά να αποκοπεί από τον υπόλοιπο κόσμο αν αυτό το άτομο δεν είναι ερημίτης. Ωστόσο, σε κάθε χίλια - ή δεκάδες χιλιάδες - υπάρχει κάποιος που θέλει να αγοράσει γη για να χτίσει ένα σπίτι, για παράδειγμα, σε ένα εγκαταλελειμμένο χωριό, το οποίο εξακολουθεί να υπάρχει στον κτηματολογικό χάρτη ως γη οικισμών, και το χωριό δεν έχει επανεγκαταστάθηκε επίσημα και αναγκαστικά.

Ένα άλλο παράδειγμα είναι η πώληση παλαιών εξοχικών κατοικιών μικρού μεγέθους (έως 20 m2) είναι ευρέως διαδεδομένη.που ανήκουν σε ηλικιωμένους από 70 έως 90 ετών, στην πραγματικότητα δεν έχουν τη δύναμη να διαχειριστούν το νοικοκυριό τους. Πουλάνε αυτά τα κτήματα, μετακομίζουν στην πόλη. Αυτή η κατηγορία παλαιών κατοικιών, που χτίστηκε κυρίως στο έδαφος μη κερδοσκοπικών συνεργασιών dacha στη σοβιετική εποχή, από το 2020, διαπραγματεύεται συχνά στην περιοχή των 200-500 χιλιάδων ρούβλια.

Η "δευτερεύουσα στέγαση" της ντάτσας στην αγορά αποκτά τώρα ιδιαίτερη αξία - το 2020 συχνά δεν κοστίζει περισσότερο από αρκετές εκατοντάδες χιλιάδες ρούβλια. Το DNT και το SNT, στην επικράτεια των οποίων βρίσκονται αυτά τα σπίτια, βρίσκονται συχνά σε κοντινή απόσταση από μια μικρή πόλη, περιφερειακό κέντρο - μόλις λίγα ή μερικές δεκάδες χιλιόμετρα. Πρώτα απ 'όλα, δίνουν προσοχή στην υπηρεσία λεωφορείων μεταξύ περιφερειακών κέντρων ή/και περιοχών, όπου κι αν βρίσκεται αυτός ή εκείνος ο προαστιακός οικισμός. Εάν υπάρχει αυτοκινητόδρομος κοντά, υπάρχει στάση λεωφορείου κοντά, τότε θα φτάσετε στην πόλη χωρίς κανένα πρόβλημα, για να μην αναφέρουμε ότι θα βρείτε δουλειά σε αυτήν. Φυσικά, τα λεωφορεία μπορούν να επιβραδυνθούν οπουδήποτε, αλλά δεν θα συμφωνήσει κάθε οδηγός να σταματήσει - αυτό είναι αντίθετο με τους κανόνες κυκλοφορίας. Είτε έχετε αυτοκίνητο, μοτοσικλέτα, μοτοποδήλατο, ηλεκτρικό σκούτερ ή ποδήλατο, το ζήτημα της μεταφοράς έχει λυθεί σε μεγάλο βαθμό.

Δεν αξίζει να αγοράζετε οικόπεδα σε χαμένα ή μη ανεπτυγμένα μέρη. Συμβαίνει συχνά κάποιος ιδιοκτήτης (νομικό πρόσωπο) να πουλά οικόπεδα, αλλά η ανάπτυξη προχωρά με δυσκολία - ίσως σε ένα ή δύο χρόνια να «χτιστεί» μόνο ένας κάτοικος. Κάποιοι αγοράζουν οικόπεδα στην τιμή εκκίνησης και τα μεταπωλούν 1,5-2 φορές περισσότερο. Για παράδειγμα, τα οικόπεδα πωλήθηκαν αρχικά στην τιμή των 100 χιλιάδων ρούβλια. ανά εκατό τετραγωνικά μέτρα, και οι νέοι ιδιοκτήτες θα τα μεταπωλήσουν έξι μήνες αργότερα για 150-200 χιλιάδες για τα ίδια εκατό τετραγωνικά μέτρα. Και αν η μεταπώληση καθυστερήσει έως και 10 χρόνια, η τιμή ενός τυπικού ιστότοπου "πεντακοσίων" μπορεί να υπερβεί κατά πολύ το ένα εκατομμύριο ρούβλια.

Εάν στο DNT που κατασκευάστηκε πριν από 20-50 χρόνια βρήκατε μια κατάλληλη φθηνή "δευτερεύουσα κατοικία" από κάποιον παλιό ιδιοκτήτη, τότε, έχοντας ελέγξει τον ιστότοπο (και τη δομή) για προβλήματα με το νόμο και τη δυνατότητα παροχής εξασφαλίσεων, βεβαιωθείτε ότι υπάρχει Δεν υπάρχουν ειδικά προβλήματα "στη θέση" που σημαίνει να το αγοράσετε. Οι τιμές για τέτοια "δευτερεύουσα στέγαση" είναι περισσότερο από δημοκρατικές και ξεκινούν από 100-150 χιλιάδες ρούβλια.

Ελέγξτε εάν είναι δυνατή η σύνδεση σε ρεύμα, παροχή νερού και φυσικό αέριο. Εάν το DNT (ή ένας οικισμός εξοχικής κατοικίας, KP) είναι σχετικά νέος ή δεν έχει ακόμη κατασκευαστεί πλήρως, υπάρχει ενεργή ανάπτυξη της επικράτειάς του, τότε και οι τρεις τύποι επικοινωνιών θα πρέπει να είναι κατάλληλοι εκεί. Οι περιοχές των χωριών (δεν πρέπει να συγχέονται με τους οικισμούς dacha), εκτός από ένα σύστημα ύδρευσης, μπορούν επίσης να προσφέρουν σύνδεση με ένα γενικό σύστημα αποχέτευσης (μια αποχέτευση που περνά κάτω από το δρόμο).

Η ποιότητα των επικοινωνιών, παρά τις έγκαιρες επισκευές και τη διατήρησή τους στην αρχική τους κατάσταση, θα πρέπει να είναι στα καλύτερά τους. Ακόμη και σε νέους οικισμούς dacha, που ιδρύθηκαν πριν από αρκετά χρόνια, υπάρχουν περιπτώσεις όπου το φως σβήνει κάθε εβδομάδα για μια μέρα ή περισσότερο. Ο λόγος είναι μια νεροποντή, ένας τυφώνας, πιθανώς μια χιονόπτωση. Οι επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας που εξυπηρετούν το δίκτυο ηλεκτρικής ενέργειας της περιοχής αναφέρονται στην ασφάλεια: εάν σπάσει το καλώδιο στον αυτοκινητόδρομο, μπορεί να προκληθεί σοβαρό βραχυκύκλωμα. Το πεσμένο καλώδιο γίνεται πηγή διαρροής ηλεκτρικής ενέργειας και βηματικής τάσης γύρω: είναι αδύνατο να φτάσετε με ασφάλεια στο σημείο της διακοπής χωρίς να αποσυνδέσετε τη γραμμή από τον πλησιέστερο διανομέα που τροφοδοτεί αυτήν τη γραμμή ρεύματος (6 ή 35 kilovolt).

Η γειτνίαση με την πόλη είναι επίσης σημαντική: εάν ένας συγκεκριμένος DNT συνδέεται στον ίδιο μετασχηματιστή (110-35 kV), από τον οποίο τροφοδοτούνται οι συνοικίες των πολυκατοικιών κοντά στα όρια της πόλης, τότε οι συχνές διακοπές ρεύματος δεν είναι τρομερές. Γεγονός είναι ότι στο ίδιο μέρος της πόλης, κατά κανόνα, υπάρχουν καταστήματα, φαρμακεία, τράπεζες και ταχυδρομεία, μια αγορά, ένα εργοστάσιο ή μια βιομηχανική ζώνη. Η διακοπή όλων αυτών των εγκαταστάσεων για μισή ημέρα ή περισσότερο είναι ανεπιθύμητη. Εάν ο οικισμός dacha είναι μέρος ενός αγροτικού οικισμού ή απομακρύνεται σημαντικά από πόλεις και χωριά, τότε οι διακοπές ρεύματος είναι πολύ πιο συχνές. Όταν αγοράζετε ένα οικόπεδο, ρωτήστε τους γείτονές σας για πιθανά προβλήματα με την ηλεκτρική ενέργεια και το φυσικό αέριο.

Το δεύτερο πρόβλημα είναι η ανεπαρκής αεριοποίηση του οικισμού dacha. Το σημείο διανομής αερίου μπορεί να βρίσκεται μισό χιλιόμετρο ή περισσότερο από την τοποθεσία που έχετε επιλέξει και κανένας από τους πιο κοντινούς (πιθανώς μελλοντικούς σας) γείτονες δεν συνέδεσε το αέριο και ο σωλήνας δεν κατεβαίνει στο δρόμο. Μια νέα σύνδεση με το φυσικό αέριο, σε τιμές 2020, κοστίζει από 300 χιλιάδες έως ένα εκατομμύριο ρούβλια. Είναι δυνατόν για 10 ή περισσότερα χρόνια να περιμένουμε συγχωροχάρτια από τους νομοθέτες, επιτρέποντας να απαλλαγούμε από την υπερβολικά υψηλή τιμή της αεριοποίησης του μελλοντικού σπιτιού.

Η παροχή νερού είναι ο τελευταίος αποφασιστικός παράγοντας. Εάν μια γραμμή από ένα δρόμο (χωριό) παροχής νερού εισέλθει στον χώρο που αγοράστηκε για την κατασκευή μιας νέας ιδιωτικής κατοικίας, τότε το νερό πληρώνεται από το μετρητή νερού. Εάν η τοποθεσία βρίσκεται σε λόφο (λόφο) και δεν υπάρχει παροχή νερού, τότε αυτός ο λόφος θα αναγκάσει τον νέο ιδιοκτήτη να τρυπήσει όχι 15-20, αλλά όλα τα 35-40 μέτρα βάθος - οι υδροφορείς του υπεδάφους βρίσκονται σε διαφορετικά βάθη . Για την άντληση νερού, θα χρειαστείτε επίσης μια πολλές φορές πιο ισχυρή αντλία, η οποία ανεβάζει το νερό σε τέτοιο ύψος και θαμμένο έως και 4 μέτρα από την επιφάνεια της γης. Απαγορεύεται το σκάψιμο υπογείου για αντλιοστάσιο (και άλλους σκοπούς) σε βάθος μεγαλύτερο των 5 m - βάσει του σχετικού νόμου για την προστασία του υπεδάφους. Εάν υπάρχει ποτάμι ή ρέμα κοντά, η στάθμη του νερού μπορεί να είναι υψηλότερη από ό,τι περιμένατε. Αυτό θα διευκολύνει την κατανάλωση νερού.

Πριν επιλέξετε ένα οικόπεδο, θα πρέπει να ελέγξετε τη νομική του καθαρότητα.

1. Έλλειψη στοιχείων για τη μεταφορά για τις ανάγκες της δημόσιας κατασκευής. Ο χώρος δεν πρέπει να αποτελεί μέρος της περιοχής που διατίθεται για την κατασκευή δρόμων, χώρων στάθμευσης, αεροδρομίων, εργοστασίων και εργοστασίων, πολυκατοικιών, σταδίων και άλλων αντικειμένων που αντιπροσωπεύουν δημόσιες ανάγκες.
2. Έλλειψη στοιχείων για βάρη: για την ύπαρξη εξασφάλισης δανείου, σύλληψη και άλλα. Ο νέος ιδιοκτήτης πρέπει να κάνει συμφωνία με τον παλιό μέσω συμβολαιογράφου. Το τελευταίο δεν θα δώσει το πράσινο φως προς πώληση εάν υπάρχουν μεμονωμένα βάρη που σχετίζονται με τον προηγούμενο ιδιοκτήτη.

Αυτά τα δεδομένα μπορούν να ζητηθούν στον ιστότοπο του MFC, Rosreestr, ή μπορείτε να ζητήσετε προσωπικά όλα τα έγγραφα ιδιοκτησίας από τον ιδιοκτήτη πριν αγοράσετε έναν ιστότοπο. Σε ορισμένες περιπτώσεις, ο νέος ιδιοκτήτης μπορεί να εγγράψει την ιδιοκτησία γης που συνορεύει με αυτόν, αλλά δεν ανήκει σε συνεταιρισμό dacha ή άλλο ιδιοκτήτη, καθώς και δεν δίνεται από το κράτος για οποιεσδήποτε ανάγκες - για παράδειγμα, όταν τα γειτονικά οικόπεδα είναι κατάφυτα και μετατράπηκε σε κάτι ανάμεσα σε δάσος και ερημιά...